Explicación clara para abogados y brokers
✍️ Introducción
En México, el término “escrow” suena cada vez más entre brokers, desarrolladores y abogados que trabajan con clientes extranjeros. Sin embargo, muchos se preguntan:
¿es legal usar un servicio de escrow en un país donde no está regulado por la ley?
La respuesta es sí, y en este artículo te explico cómo y por qué.
⚖️ ¿Qué es el escrow?
En términos simples, el escrow es un acuerdo en el que un tercero neutral (el “escrow agent”) resguarda fondos de una operación, como una compraventa inmobiliaria, y solo los libera cuando ambas partes han cumplido las condiciones acordadas.
Es una práctica común y altamente regulada en Estados Unidos, especialmente en el sector inmobiliario, pero no está expresamente regulada en la legislación mexicana. Esto genera dudas, especialmente entre profesionales del derecho.
📚 ¿Qué dice la ley mexicana?
Aunque el concepto de escrow no está tipificado, su uso sí es válido bajo el principio de autonomía de la voluntad, reconocido en el Artículo 1832 del Código Civil Federal, que dice:
“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que juzguen convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, al orden público ni a las buenas costumbres.”
Este artículo permite que dos partes (por ejemplo, comprador y vendedor) celebren un contrato atípico, como un acuerdo de escrow, siempre que sea lícito y no afecte derechos de terceros.
🧩 ¿Qué figuras del derecho mexicano se asemejan al escrow?
Para abogados mexicanos, el escrow puede entenderse como una combinación de:
Figura Legal Mexicana | Relación con el Escrow |
Depósito (Arts. 2646 y sig. CCF) | Guarda de dinero por parte de un tercero hasta que se cumpla una condición. |
Mandato (Arts. 2546 y sig. CCF) | El agente actúa siguiendo instrucciones específicas y limitadas. |
Comisión mercantil (Código de Comercio) | Aplica si la operación tiene carácter comercial y hay cobro por el servicio. |
Esto permite estructurar el contrato de escrow en términos que el sistema jurídico mexicano reconoce, aunque el término sea importado.
🌐 ¿Y si el contrato se rige por ley extranjera?
Cuando hay elementos internacionales, como:
- El comprador es extranjero,
- El dinero se deposita en una cuenta en EE. UU.,
- El escrow agent es una entidad registrada en Nueva York,
…es válido establecer que el contrato se rija por la ley del estado de Nueva York o por cualquier otra jurisdicción.
Esto es legal conforme al Artículo 13 del Código Civil Federal, que permite a las partes elegir la ley aplicable en contratos con carácter internacional, siempre que exista una conexión razonable.
🛡️ ¿Por qué usar un escrow en operaciones inmobiliarias en México?
- 📌 Seguridad para ambas partes: el dinero no se libera hasta cumplir condiciones.
- 📌 Protección contra fraude: el vendedor no recibe fondos hasta firmar, y el comprador no pierde dinero sin garantía.
- 📌 Neutralidad profesional: el agente escrow no representa a ninguna de las partes.
- 📌 Mayor confianza para inversionistas extranjeros: muchos están acostumbrados a este modelo en sus países.
🔚 Conclusión
El escrow es una herramienta legal y eficaz para estructurar operaciones inmobiliarias en México que involucren a clientes extranjeros. Aunque no está regulado de forma expresa en la ley mexicana, su uso es perfectamente válido si se documenta correctamente y se basa en contratos bien elaborados.
Como abogados y brokers, entender este mecanismo es una forma de proteger a tus clientes y elevar el estándar profesional de tus operaciones.
✅ ¿Te interesa saber más?
Si eres abogado o agente inmobiliario y tienes clientes internacionales que compran en México, Costa Rica o República Dominicana, con gusto puedo compartir ejemplos, cláusulas y casos reales.
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